อสังหา

สารบัญ

เมื่อมีการเช่าอสังหาฯ ระหว่างผู้ให้เช่า กับ ผู้เช่าเมื่อมีการเช่าอสังหาฯ

        วันนี้ JPLAW จะมาให้ความรู้ เมื่อมีการเช่าอสังหาฯ ไม่ว่าจะที่ดิน บ้าน ห้องเช่า อาจเกิดปัญหาระหว่างผู้ให้เช่า กับ ผู้เช่า #ในข้อหาอาญาบุกรุก ที่มีการแจ้งความต่อพนักงานสอบสวน หรือ ฟ้องร้องอาญาต่อศาล

      แนวคำตัดสินจากตัวอย่างคำพิพากษาฎีกา ที่วินิจฉัยข้อหาความผิดบุกรุก ตาม ป.อาญา มาตรา 362 กับประเด็น ผู้ให้เช่า กับ ผู้เช่า ในอสังหาริมทรัพย์

1. หลักกฎหมายในความผิดฐานบุกรุกอสังหาริมทรัพย์ ป.อ. 362

ความผิดฐานบุกรุกตาม ม. 362 เราแบ่งได้เป็น 2 ส่วน
     1.1 เข้าไปในอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นเพื่อถือการครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้นทั้งหมดหรือบางส่วน
     ความผิดส่วนแรกนี้ จะต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นเท่านั้นจึงจะเป็นความผิด หากเป็นของตัวเองย่อมไม่มีความผิด และจะต้องกระทำโดยมีเจตนาพิเศษเพื่อถือการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ เช่นเข้าไปเพื่อแย่งการครอบครอง หรือ เพื่อครอบครองปรปักษ์ 
     1.2 เข้าไปกระทำการใด ๆ อันเป็นการรบกวนการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของเขาโดยปกติสุข
     ความผิดส่วนที่ 2 นี้ แม้ผู้กระทำเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นเองก็เป็นความผิดได้ เพราะตัวบทไม่มี คำว่า “ผู้อื่น” เช่น เจ้าของที่ดินซึ่งเป็นผู้ให้เช่า ไปรบกวนการครอบครองของผู้เช่าก็ผิดบุกรุกในส่วนนี้ได้ (แต่ไม่ผิดในส่วนแรก เพราะเป็นของตนเอง)

2. ประเด็น

    2.1 “เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่เช่า โดนฟ้องว่าบุกรุกบ้านอสังหาริมทรัพย์ของตนเอง”
    ผู้เป็นเจ้าของ ที่ดิน, บ้าน, หรือห้องที่ให้เช่า คงสงสัยว่าในเมื่อ อสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า เป็นกรรมสิทธิ์ของตน ก็ย่อมมีสิทธิจะเข้าไปในบ้านของตัวเองเมื่อไหร่ก็ได้แล้วจะถือว่าบุกรุกได้อย่างไร?

    การที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้ผู้เช่า ได้เช่านั้น เป็นการที่เจ้าของ ส่งมอบการครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้นให้กับผู้เช่า ตามสัญญาเช่า

    #ดังนั้น การที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เข้าไปในอสังหาริมทรัพย์โดยผู้เช่าไม่ยินยอม หรือ แม้ว่ากรณีที่ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า และเจ้าของใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว แต่ผู้เช่ายังคงอยู่อาศัยต่อไปโดยไม่จ่ายค่าเช่า หรือกรณีที่ครบสัญญาเช่าแล้วแต่ผู้เช่าไม่ยอมย้ายออก ผู้ให้เช่าก็ไม่มีอำนาจไปรบกวนการครอบครองผู้เช่าได้โดยพลการ มีความผิดฐานบุกรุกได้ เช่น

    ฎีกาที่ 1 / 2512 การที่จำเลย (ผู้ให้เช่า) ใช้ไม้กระดานตีขวางทับประตูห้องที่โจทก์ (ผู้เช่า) ครอบครองในขณะที่โจทก์ไม่อยู่และปิดห้องไว้ทำให้โจทก์เข้าอยู่ในห้องไม่ได้ เป็นการล่วงล้ำเข้าไปในอำนาจการครอบครองของโจทก์โดยปกติสุข ตามความหมายแห่งบทบัญญัติมาตรา 362

      #แต่ถ้า ในสัญญาเช่ามีข้อตกลงว่า ถ้าผู้เช่าผิดสัญญายอมให้ผู้ให้เช่ากลับเข้าครอบครองได้ เช่นนี้ ผู้ให้เช่าย่อมมีอำนาจกระทำได้ตามข้อสัญญาไม่เป็นความผิดฐานบุกรุก (เป็นอำนาจตามข้อสัญญาไม่ใช่ความยินยอม) 

    หากมีการระบุไว้ในสัญญาเช่าเช่นนี้ ย่อมต้องบังคับตามสัญญาเช่า เมื่อผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าหรือทำผิดสัญญาเช่า เจ้าของบ้านก็สามารถเข้าไปในบ้านเช่าและปิดล็อคกุญแจได้ โดยไม่ถือว่าเป็นการบุกรุก

    ฎีกาที่ 788 / 2519 ข้อสัญญาเช่าสำนักงานว่าถ้าผู้เช่าผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่าตามกำหนด ผู้ให้เช่ากลับครอบครองสถานที่ได้ ข้อสัญญานี้ไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อย ผู้เช่าค้างชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าใช้ลวดไขกุญแจห้องเช่าออกเอากุญแจใหม่ใส่แทน ผู้เช่าเข้าห้องไม่ได้ ดังนี้เป็นการใช้สิทธิตามสัญญาเช่าไม่มีมูลความผิดทางอาญา

    ฎีกาที่ 4854/2537 ตามหนังสือสัญญาเช่าห้องพัก ข้อ 3 ระบุว่า “ผู้เช่ายอมชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าภายในวันที่ 30 ของเดือนทุก ๆ เดือน ถ้าไม่ชำระตามกำหนดนี้ ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่ายึดเงินประกันของผู้เช่าได้ และใส่กุญแจห้องผู้เช่าก็ได้หรือผู้เช่ายินยอมอนุญาตให้ขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากห้องเช่าได้โดยไม่ต้องแจ้งให้ทราบ” ข้อ 9 ระบุว่า “ถ้าผู้เช่าประพฤติผิดล่วงละเมิดสัญญาแม้แต่ข้อหนึ่งข้อใด หรือกระทำผิดวัตถุประสงค์ข้อหนึ่งข้อใด ยอมให้ผู้ให้เช่าทรงไว้ซึ่งสิทธิที่จะเข้ายึดครอบครองสถานที่และสิ่งที่เช่าได้โดยพลันและมีสิทธิบอกเลิกสัญญาทันที”

    และข้อ 10 ระบุว่า “เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าก็ดี หรือผู้เช่าผิดสัญญาเช่าก็ดีผู้เช่ายอมให้ถือว่าผู้เช่ายอมออกจากที่เช่า” ข้อสัญญาดังกล่าวนี้ไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนจึงใช้บังคับได้ บ.ผู้เช่าและจำเลยที่ 1 ผู้ให้เช่าต้องปฏิบัติตามสัญญานี้ เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาและจำเลยที่ 1ได้บอกเลิกสัญญาเช่าแก่ บ.ด้วยแล้ว บ.และผู้เสียหายไม่มีสิทธิอยู่ในห้องพิพาทต่อไป

    เมื่อ บ.ไม่ยอมออกไปจากห้องพิพาท จำเลยที่ 1 จึงใช้สิทธิตามหนังสือสัญญาเช่าห้องพักดังกล่าวได้ การที่จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นภริยาจำเลยที่ 1 ได้เข้าไปในห้องพิพาทแล้วใช้คีมหนีบกุญแจลูกบิดประตูบานพับหน้าต่าง ถอดเอาสะพานไฟฟ้า และเครื่องรับโทรศัพท์ในห้องพิพาทออกไป จึงไม่มีมูลความผิดทางอาญา

  2.2 กลับกัน ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ยอมออกจากทรัพย์สินที่เช่า
     กลับกัน ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ยอมออกจากทรัพย์สินที่เช่า ทั้งที่สัญญาเช่าครบกำหนดแล้ว หรือผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า และเจ้าของใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว แต่ผู้เช่ายังคงอยู่อาศัยต่อไปโดยไม่จ่ายค่าเช่า หรือกรณีที่ครบสัญญาเช่าแล้วแต่ผู้เช่าไม่ยอมย้ายออก ดังกล่าวนั้น ผู้เช่าไม่มีความผิดฐานบุกรุก เพราะผู้เช่ายังครอบครองทรัพย์สินอยู่ ไม่ได้เป็นการรบกวนการครอบครองผู้ใด ( แยกกันระหว่างกรรมสิทธิ์ และสิทธิครอบครอง )

     การที่จำเลยยังคงอยู่ต่อเนื่องตลอดมา แม้สัญญาเช่าดังกล่าวจะครบกำหนดแล้ว และผู้เสียหายได้แจ้งให้จำเลยออกไปแล้ว จำเลยก็ยังไม่ยอมออกไปนั้น ก็เป็นเรื่องละเมิดในทางแพ่งเท่านั้นไม่เป็นความผิดทางอาญาเช่นกันการกระทำของจำเลยจึงไม่เป็นความผิดฐานบุกรุกตามฟ้อง ( ** ผู้ให้เช่าต้องฟ้องบังคับเป็นคดีแพ่งโดยฟ้องขับไล่***)

    ฎีกาที่ 65/2478 เมื่อพ้นกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่ายังคงอยู่ในที่เช่าต่อไป ผู้ให้เช่าไล่ก็ไม่ยอมออกดังนี้ ผู้เช่ายังไม่มีผิดกฎหมายฐานบุกรุก

    #แต่ถ้า ในกรณีเช่ารายวัน ศาลฎีกามีแนววินิจฉัยว่าสัญญาเช่าย่อมสิ้นสุดลงเป็นวันๆ หากผู้ให้เช่าไม่ยินยอมให้เช่า และผู้เช่ายังคงฝ่าฝืนเข้าไป ผู้เช่ามีความผิดอาญาฐานบุกรุก

    ฎ.1833/2523 การเช่าของจำเลยเป็นการเช่ารายวัน พอสิ้นวันหนึ่ง ๆ จำเลยก็ได้ออกไปจากตลาด การครอบครองของจำเลยจึงสิ้นสุดลงเป็นวัน ๆ เมื่อผู้เสียหายไม่ยอมให้จำเลยเข้าไปขายของในตลาดอีก จำเลยยังขืนเข้าไปจึงเป็นความผิดฐานบุกรุกตาม ป.อ.ม.362 จำเลยเข็นรถเข้าไปขายของตามทางเดิน อันเป็นส่วนหนึ่งของตลาด เจ้าของตลาดเป็นผู้เสียหาย

คอร์สติวเนติ อาญา

📌ติวเนติฯคอร์สยาว เทอม 1 สมัย 77 ยังเปิดรับ มาพร้อมกับการวางแผนการเรียนพร้อมตะลุยข้อสอบเขียน แถมฟรีคอร์สติวสรุป และคอร์สฝึกเขียนข้อสอบ กับระบบJPlaw e-learning (เว็บไซต์) ที่เรียนซ้ำๆได้ถึงวันสอบ
 
คอร์สระยะยาว พร้อมกับ Promotion Special Offer
 
กดดูรายละเอียดได้ที่ลิงค์นี้ ได้เลย
 
☆ ติดต่อสอบถามหรือสมัครได้ที่
● 088-2878963
● inboxfanpage http://m.me/tuitor.jane
● แอดไลน์สถาบันรับข้อมูลดีๆทางไลน์ครับ https://lin.ee/fEN7wac
คอร์สติวเนติ

คอร์สติวเนติ แพ่ง

📌ติวเนติฯคอร์สยาว เทอม 1 สมัย 77 ยังเปิดรับ มาพร้อมกับการวางแผนการเรียนพร้อมตะลุยข้อสอบเขียน แถมฟรีคอร์สติวสรุป และคอร์สฝึกเขียนข้อสอบ กับระบบJPlaw e-learning (เว็บไซต์) ที่เรียนซ้ำๆได้ถึงวันสอบ
 
คอร์สระยะยาว พร้อมกับ Promotion Special Offer
 
กดดูรายละเอียดได้ที่ลิงค์นี้ ได้เลย
 
☆ ติดต่อสอบถามหรือสมัครได้ที่
● 088-2878963
● inboxfanpage http://m.me/tuitor.jane
● แอดไลน์สถาบันรับข้อมูลดีๆทางไลน์ครับ https://lin.ee/fEN7wac